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[그동네 어때③]재건축 돌풍의 핵, 목동

자료제공 : heraldbiz | 2017.01.11 (수)

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-내년 가시화될 재건축에 가격 하락 제한적
-전문가들, 올해 하반기 매수 적기 의견
-1~3단지 주목


[헤럴드경제=황혜진 기자]서울 양천구 목동이 재건축 호재에 힘입어 낮은 조정폭을 보이며 빛을 발하고 있다. 높은 재건축 사업성이 가격추가 하락을 막고 있다는 분석이다. 전문가들은 연내 매수가 적기라고 조언했다.

▶재건축 기대감에 조정폭은 제한적=목동 역시 11ㆍ3 부동산대책 발(發) 부동산 경기악화의 영향권에서 벗어나지 못했다.

우선 거래 자체가 급감했다. 지난해 10월 209건에 달했지만 12월 115건으로 반토막난 데 이어 이달엔 11일 현재 24건에 불과하다. 인근 A공인중개사 대표는 “집값이 내릴 것이란 심리에 매매 수요는 관망세고 재건축 호재로 집주인들도 호가를 내리지 않으면서 매매 거래는거의 이뤄지지 않고 있다“고 말했다.

시세도 하락세다. 다만, 조정폭은 재건축 이슈가 있는 서울 강남3구에 비해 소폭이라는 게 인근 공인중개사들의 공통된 의견이다.

인근 B 공인중개사 대표는 “지난해 초와 비교해 평균 2억원씩 시세가 올랐다가 지난해 11ㆍ3 부동산 대책 이후 50000만원 가량 시세가 하락했다”면서 “낙폭이 1억원이 넘는 강남지역에 비하면 양호한 상태”라고 전했다.

실제 목동 1단지 전용 66㎡는 지난해 초 6억 4000만~9000만원에 거래됐지만 같은 해 10월 8억원 초반~9억원 초반까지 급등했다. 현재는 8억 5000만원 안팎에서 멈춰있는 상태다. 반면, 개포주공 1단지 전용 41.98㎡의 경우 지난해 10월 중순 10억6000만∼10억7000만원에서 현재 9억 5000만원 가량으로 1억 2000만원 가량 하락했다.

간혹 7억원 후반대 급매가 나오긴 하지만 호가 자체가 변동이 없는 만큼 시세에 큰 영향을 주진 않고 있다는 게 인근 공인중개사들의 공통된 얘기다. 하반기까지 추가 조정이 예상되지만 폭은 제한적일 것이란 전망이 많다.

학군수요가 있는 만큼 전세가격도 큰 폭의 변화는 없는 상태다. 현재 1단지 전용 66㎡의 전세 시세는 수리상태에 따라 4억 중반후반대에 형성돼 있다. A 공인중개사 대표는 “2월 중순까지는 개학시즌이라 전세가격이 크게 떨어지지 않을 것”이라고 말했다.

목동지역의 가격변동이 소폭에 불과한 데는 내년부터 본격화 될 재건축 영향이 크다는 분석이다.

목동 신시가지엔 1980년대 준공된 14개(2만6629가구)의 재건축 대상 아파트가 위치한다. 지난해 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축돼 올해 1~6단지가 재건축 대상이 된데 이어 내년엔 모든 단지가 재건축이 가능해진다. 여기에 양천구가 내년 지구단위계획을 내놓을 예정이라 내년 말에는 재건축 분위기가 무르익을 것이란 전망이 나온다. 함영진 부동산 114 리서치센터장은 “재건축은 결국 추진의지의 문제인데 목동은 구청의 추진의지가 강할 뿐 아니라 연령대가 젊다는 점은 긍정적 요인이 될 것”이라고 분석했다.

용적률(110대~120%대)은 낮고 대지지분(7단지 전용 54㎡의 경우 대지지분 51㎡)은 많아 반포와 함께 서울에서 재건축 사업성이 가장 높은 곳으로 평가된다.

▶올해 매매 적기…재건축 호재 단지는 어디? =전문가들은 내년에 재건축이 본격화 될 전망인 만큼 올해가 매수 적기라고 입을 모았다. 전반적인 부동산 경기 하락기인 만큼 상반기보단 하반기 매수를 추천했다.

단지별로 투자전망은 갈린다. 총 14개 단지 중 8~14단지는 목동이 아닌 신정동으로 구분돼 상대적으로 상승 가능성이 낮게 점쳐진다. 지하철 역과 학교가 밀집된 7단지와 5단지는 재건축 대상 아파트 중 가격이 가장 높다. 지난해 큰폭으로 상승한 만큼 투자 실익은 크지 않다.

인근 공인중개사들은 1~3단지에 주목할 필요가 있다고 조언한다. 현재 이 3 단지는 일반주거 2종이라 타 단지에 비해 가격이 낮다. 최대 용적률이 250%인 3종에 비해 200%에 불과하기 때문이다. 하지만 내년 양천구가 발표하는 지구단위계획에서 3종으로 변경될 가능성이 높다는 전망이 나오는 만큼 투자가치가 충분하다는 평가다. C공인중개사 대표는 “특히 1단지의 경우 열요금 혜택은 물론 열병합 발전소 인근인 까닭에 올해부터 관리비를 월 12만~13만원 가량 지원받을 수 있다”면서 “내년 재건축이 가시화되면 가격이 크게 오를 것”이라고 내다봤다.

hhj6386@heraldcorp.com

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