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전문가 컬럼

부동산 공부 제대로 하는 법

컬럼니스트 : 장인석 | 2017-01-10 (화) | 조회 : 6558

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부동산 공부를 하라고 하니까 어떻게 하는지 모르겠다는 사람들이 많다. 하긴 하는데 엉터리로 하는 사람들도 많다. 모르고 가도 서울만 가면 되긴 하지만 하루면 갈 거리를 한 달이나 걸린다면 문제가 아닐 수 없다.
부동산 공부는 필요하긴 하다. 좋은 물건을 만나도 그게 똥인지 된장인지 모른다면 큰일이 아닐 수 없기 때문이다. 부동산에 대한 안목이 없을수록 일확천금을 꿈꾸고 이 때문에 사기에 걸릴 확률도 높다.
그럼 어떻게 공부해야 잘하는 것일까. 책상에 오래 앉아 있다고 1등을 하는 건 아니라고 한다. 학교에서 공부 잘하는 학생들을 보면 오래 공부하기보다는 잠깐씩 해도 집중해서 하는 학생들이 더 많다고 한다. 문제는 집중력인 셈이다. 부동산 공부도 마찬가지다. 닥치는 대로 책 읽고 세미나 하는 곳마다 찾아다니고 현장에 자주 간다고 해서 안목이 왕창 생기는 것은 아니다.



①책을 좀 읽자.
일단 부동산에 대해 아무것도 모른다면 부동산 관련 책을 읽어봐야 한다. 근데 아무 거나 닥치는 대로 읽어서는 곤란하다. 부동산 관련 책 중에는 자기 자랑이나 손님을 유혹하는 미끼, 인터넷에 돌아다니는 남의 글 베낀 것 등 아주 웃기는 책들이 많다. 출판사라는 곳도 다 믿을 만한 것은 아니다. 돈 받고 책 내주는 곳도 있으니 조심해야 한다.
‘베스트셀러나 스테디셀러’라고 믿을 만한 책도 아니고 신문이나 방송에 자주 나오는 유명한 사람이 쓴 책이라고 해서 당신의 안목을 확 키워주는 것도 아니다. 좋은 책은 진심이 담겨 있어야 하고, 현장 경험이 묻어나야 하고, 이론 전개가 정연해야 하고, 법 조항에 바탕을 둔 사실이어야 한다.
인터넷 서점에 들어가서 잘 팔린다고 해서, 조회 수가 많다고 해서 무작정 사서는 곤란하다. 부동산 서적은 당신의 전 재산을 좌우할 수 있는 책이기 때문에 신중히 고를 필요가 있다. 따라서 바쁘시더라도 서점에 가서 몇 장 읽어보고 사길 권한다. 당신의 안목이라면 좋은 책인지 엉터리 책인지는 구분할 수 있지 않을까.
한 가지 팁을 준다면 가급적 책을 세 권 이상 낸 저자의 책을 고르라는 것이다. 책을 세 권 이상은 써야 전문가로서의 안목이 인정되는 것이고, 자신만의 정립된 이론을 서술할 능력을 갖추게 되기 때문이다. 세 권 이상 낸 사람이라도 가끔 엉터리 책을 또 써내는 경우도 있으니 그런 저자의 책이라도 몇 장 읽어보는 것은 필수다.



②세미나 등 강의를 들으러 다니자.
책만 보고 공부하는 것은 한계가 있으니 강의도 들어야 한다. 강의를 듣다 보면 사람들을 만나게 될 수 있으므로 정보를 얻는 기회도 생긴다. 강의는 유료가 있고 무료가 있는데 가급적이면 유료 강의를 듣는 게 신상에 좋다. 무료 강의는 뭔가 미끼를 던지는 약장수 같은 강의이기 때문에 들어봐야 도움도 되지 않고 귀만 더러워진다. 특히 분양을 위해 하는 무료 강의는 선물도 주고 유명 전문가가 나오는데 분양 물건을 사라는 게 목적이므로 영양가가 없다.
좋은 강의 역시 좋은 책 고르는 것만큼 힘들다. 강의는 많은데 좋은 강의는 별로 없기 때문이다. 책을 최소 세 권 이상 펴낸 전문가가 직접 하는 강의, 꾸준히 오랫동안 해온 강의, 카페나 포털사이트 등에 꾸준히 칼럼을 게재하는 강사가 하는 강의 등이 들을 만한 강의일 확률이 높다.



③신문이나 방송, 인터넷 등을 접하되 영양가 있는 정보만 골라내자.
신문이나 방송에 나오는 정보는 이미 늦은 경우가 대부분이다. ‘소문에 사고 뉴스에 팔라’는 말이 있듯이 신문이나 방송에서 떠들면 이미 상투라는 얘기고 ‘살 때가 아니라 팔 때’라고 거꾸로 생각할 줄 알아야 한다. 신문이나 방송에서 얘기할 때면 동네방네 소문 다 난 거란 얘기다. 신문이나 방송에서 정보를 찾기보다는 시장의 흐름을 찾아야 한다.
좋은 물건 찾는답시고 인터넷을 열심히 검색하는 사람들이 많다. 인터넷에 올라 있는 정보는 모든 사람에게 노출된 것이기 때문에 따끈따끈하지 않을 뿐만 아니라 미끼일 가능성이 크다. 좋은 물건인줄 알고 전화하면 ‘그 물건은 방금 팔렸다’면서 다른 좋지 않은 물건을 권할 가능성이 크다. 인터넷에 올라 있는 정보는 가짜일 가능성이 크므로 진짜를 골라낼 수 있는 참고자료로만 활용한다.



④중개업소를 자주 찾아가서 내 소식통으로 만든다.
아무리 전문가라고 해도 서울의 모든 지역에 정통할 수는 없다. 게다가 어느 지역에 어떤 물건이 있는지는 전문가라고 해도 알 재간이 없다. 지역 특징과 지역의 좋은 물건은 그 동네 중개업자가 가장 잘 안다. 내가 관심을 갖고 있는 지역이 있다면 그 동네 중개업자를 친구로 만들어야 한다.
하지만 중개업자와 친해지기는 매우 어렵다. 바쁜데다가 당장 물건도 사지 않는 손님이 와서 이것저것 물어보면 귀찮아서 자세히 얘기해주지 않는 경우가 많다. 더욱 웃기는 것은 전생에 뜨거운 인연이 있는 것도 아닌데 갑자기 와서는 “급매물 좋은 거 있으면 달라‘는 것이다.
좋은 물건을 만난 중개업자는 첫째 자기가 갖는다고 한다. 두 번째는 평소 신의가 두터운 전문가나 고수에게 준다고 한다. 이 사람들은 물건에 대해 잘 알기 때문에 결정이 빠르고 복비 등을 후하게 쳐주기 때문이다. 따라서 좋은 급매물 물건이 ‘뜨내기 손님’에게 갈 확률은 아주 낮다. 급매물이긴 하지만 평범한 물건이라면 몰라도.
중개업자와 친해지는 비결을 소개한다. 처음 안면을 틀 때는 아내를 대동하고 가서 매수 물건을 찾는 척한다. 중개업자는 ‘진짜 손님’인줄 알고 정성을 다해 대우한다. 그 다음에 갈 때는 빈손으로 가지 말고 음료수라도 사들고 가서 이것저것 묻는다. 여름에는 냉면이라도 사주고, 겨울이라면 설렁탕이라도 사주며 친해지게 되면 지역 정보에 대해 소상히 알려줌은 물론 ‘좋은 급매물’도 연결해 줄 것이다. 물론 복비를 후하게 쳐주어야 한다.



⑤서울 시청이나 구청, 군청의 보도자료나 고시/공고 사이트를 정기적으로 살펴본다.
우리나라는 ‘국토의 이용에 관한 법률’에 따라서 ‘선 계획, 후 개발’의 나라다. 계획 없는 개발이 없다는 뜻이다. 그런데 이런 계획은 대개 10년 전에 큰 그림을 그리고, 그 후 자세한 그림을 그리게 되는데, 관심만 가진다면 개발 계획을 자세히 들여다볼 수 있다. 과거 기획부동산이 판치던 시절처럼 갑자기 개발되어 큰돈을 만질 수 있는 시대는 끝났다고 봐야 한다.
서울시청이나 구청 홈페이지에 들어가면 어느 곳을 어떻게 언제 개발할지를 자세히 설명해 준다. 서울시청에서 ‘2030서울기본계획’을 살펴보면 어느 지역의 땅값이 오를지 쉽게 판단할 수 있다. 돈이 좀 되는 재개발이나 재건축 같은 개발 정보는 서울시청의 ‘클린업 시스템’에 들어가면 훤히 알 수 있다. 토지 투자를 할 때도 군청 홈페이지를 살펴보면 개발 계획이 있는지 없는지를 알 수 있다. 개발 계획이 없는 토지는 가격이 오를 가능성이 없기 때문에 구입해서는 곤란하다.
개발 정보는 거의 모두 노출되기 때문에 조금만 관심만 가지면 알 수 있는데도 살펴볼 생각은 하지 않고 누가 어디를 사면 돈 된다, 여기가 개발된다고 하면 믿고 샀다가 낭패를 본다.



부동산 공부는 사실 그렇게 어려운 것은 아니다. 조금만 관심을 기울이고 시간을 들이면 어느 정도 안목은 생기게 된다. 가장 어려운 것은 안목이 생겨도 좋은 물건을 찾기가 쉽지 않다는 것이다. 하지만 안목을 쌓고 꾸준히 찾다보면 분명 좋은 물건은 나타난다. 그때 확 잡으면 되는 것이다.
당신에게는 이미 좋은 물건이 여러 번 찾아왔는지도 모른다. 다만 그 물건을 판단할 수 있는 안목이 없었기 때문에 놓친 것은 아닌지 반성해야 한다. 기회는 누구에게나 온다. 다만 그게 기회인지 아닌지 알아보지를 못하는 것이다. 하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다.

장인석
부동산디벨로퍼 겸 칼럼니스트
착한부동산투자연구소 소장
前(주)케이디알종합건설 이사, 前 동아일보기자
부동산투자 성공방정식-저자
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