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전문가 컬럼

다세대주택 분양계약상 주의점

컬럼니스트 : 이승주 | 2017-01-10 (화) | 조회 : 1514

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최근 부동산정책이 바뀌면서 대출조건이 강화되고 있는 것으로 보인다.


대출조건 강화 전 아파트 가격이 급등하면서, 대안으로 서울을 중심으로 다세대 주택 등 연립주택이 우후죽순으로 건립되었고, 계약도 상당히 많이 진행된 것 같다.


다세대주택 분양계약서를 보면, 대출을 조건으로 부동산을 매각하는 것으로 정리된 것을 볼 수 있는데, 대출 조건 강화문제 때문에 대출이 일어나지 않을 경우 계약을 깰 수 있을까?


우선 생각할 수 있는 문제는 착오취소 문제인데, 중과실여부가 문제될 수 있다.


다만, 분양계약서에 부동문자로 분양대금 일부를 대출하는 것으로 적시되었다면, 중과실이 문제되지 않을 수도 있겠으나, 소송결과를 단정하기는 어렵다.


분양계약서에 해약금 규정이 없다면, 민법상 해약금 규정에 따라 중도금 지급단계에 이르지 않았다면, 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있을 것이지만, 대부분의 분양계약서에 해약금 유사 규정이 있다.


즉, 시중의 분양계약서를 확인하면, 계약금 상당액이 아닌 더 큰 금액을 위약금으로 규정하는 경우가 있다는 사실을 알고 있어야 한다. 즉, 계약금보다 더 많은 금액을 지불 내지 포기하고 계약을 해제하거나, 그 경우에도 매도인(분양업자)의 동의를 추가적 요건으로 하는 경우가 많다는 것이다.


물론 합의를 통하여 주고 받은 돈을 모두 반환받고 계약을 해제할 수 있다면 좋겠지만, 사실상 이러한 합의가 성립되기는 어렵다.


채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있을 것이나, 매도인이 자신의 의무를 불이행하는 상황이 많지 않고, 그 불이행도 주된 급부 불이행을 요건으로 한다는 점에서, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매도인을 상대로 채무불이행에 의한 계약해제를 하기도 어렵다.


분양대금 일부를 대출금으로 충당한다는 취지의 다세대주택 분양계약서를 살펴보면, 매도인이 주선하는 대출업자와 계약체결을 의무화하는 규정도 볼 수 있다.


그런데, 대출이자가 급등하는 상황에 처하게 될 경우, 매수인이 고율의 대출이자를 문제삼기 어려울 수 있다는 점도 고려해야 한다.


매도인(분양업자)과 매수인(수분양자) 모두 예상하지 못한 문제로 인하여 대출이 쉽지 않은 상황에 처할 경우, 매도인이 매수인에게 각서를 추가로 요구하면서, 법적책임을 면하려는 경우도 있는 것으로 보이는데, 매수인 입장에서는 주의할 필요가 있다.

이승주
부동산전문변호사
부동산학 석사(한성대 부동산대학원 부동산투자금융전공)
서울지방변호사회 조세연수원 수료(10기)/세무사 등록
동국대 행정대학원 부동산최고위 과정수료(18기)
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