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전문가 컬럼

올 한 해 부동산 투자법

컬럼니스트 : 장인석 | 2017-01-06 (금) | 조회 : 3234

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참으로 어려운 시기다. 경제는 침체되고 금리는 오르는데 정치마저 불안하니 서민들로서는 어떻게 해야 잘 살 수 있는지 앞이 보이지 않는다. 연말연시인데도 사람들의 표정은 어둡고 음식점들은 손님이 없어 썰렁하고 길거리조차 한산하기 짝이 없다.
서민들이 지금의 어려운 형편을 타개할 수 있는 거의 유일한 방법은 지금보다 돈을 더 많이 버는 길이다. 하지만 월급이 두 배 이상 오르기는 불가능하다. 오히려 갑자기 잘리지만 않으면 다행이다. 개처럼 충성하고 소처럼 일해 봐야 언제 잘릴지 모른다. 잘리면 이런 직장 다시 얻는 것은 불가능하다. 그러므로 직장에서 잘리지 않도록 박봉에도 찍 소리 안하고 다녀야 한다.
그럼 회사를 때려 치고 사업을 해봐? 아서라, DNA 사업인자를 갖고 태어나지 않은 이상 월급쟁이가 사업해서 성공하기는 하늘의 별 따기 만큼이나 어렵다. 어릴 적부터 부모에게 용돈을 받아쓰고, 직장에서는 꼬박꼬박 나오는 월급에 익숙해 있어 스스로 돈을 만들고 벌기는 꿈도 꾸지도 못할 일이다. 그럼 주식이라도 할까, 요즘처럼 변동성이 큰 시장에서는 개미들은 기관투자가들의 들러리나 될 뿐 돈을 딴다는 것은 기적에 가깝다.
아무리 생각해도 돈을 더 벌 방법이 없다. 그렇다고 그냥 가만히 월급이나 받으면서 살려니 앞날이 보이지 않는다. 자식들은 하루가 다르게 커 가고 들어가는 돈은 늘어나는데 월급은 제자리걸음이니 사는 게 너무 빡빡하다. 100세 시대를 맞이해 노후재테크는 ‘필수가 아니라 생존’이라는 데 나에게는 먼 나라 아득한 얘기일 뿐이다.


월급쟁이가 지금보다 나은 삶을 살 수 있는 거의 유일한 방법은 부동산 재테크로 돈을 버는 길이다. 다른 방법이 있으면 제발 알려 달라. 물론 어렵다는 것은 잘 안다. 실패하면 그나마 모아두었던 목돈을 아니 전 재산을 날리는 패가망신을 할 수 있다는 것도 잘 안다. 그래서 할까 말까 망설이다 기회를 놓쳐버린 일이 어디 한 두 번인가. 그때 내가 투자했더라면 지금쯤 이렇게 살지 않았을 것이라고 자책한 일이 어디 한 두 번인가 말이다.
돈을 모아서 또는 주식 투자를 해서 또는 출세를 해서 또는 사업을 해서 돈을 벌 수 있는 방법이 전혀 없다면 부동산 투자라도 해야 한다. 그렇지 않고서 서민들이 지금보다 나은 삶을 살기란 쉬운 일이 아니다. 돈을 모으는 것은 인플레이션에 의해 돈을 모으는 속도가 돈의 가치가 떨어지는 속도를 따라잡을 수 없다. 하지만 부동산은 인플레이션을 해지할 수 있고, 자산 가치 상승에 의해 상당한 시세 차익을 얻을 수 있다. 사실 부동산 투자는 잘만 하면 월급쟁이가 1년 벌 연봉을 순식간에 벌 수도 있기 때문에 매력적이다.
그러나 왜 부동산 재테크를 하지 못하는 걸까. 그건 두렵기 때문이다. 한 번도 해보지 않았기 때문에 실패할까 무서운 것이다. 강 건너에 금은보화가 있는 것이 보이지만 강을 건너다 익사할까봐 건너지 못하는 것과 같다. 한 번 혹은 실패했기 때문일 수도 있다. 그래서 또 실패할까봐 못하는 것이다.
부동산 재테크를 두려워하는 사람들은 부동산 재테크가 무엇인지 잘 모르기 때문이다. 어떻게 해야 제대로 할 수 있는지를 모르기 때문에 두려움에 떠는 것이다. 갓난아기가 걸음마를 하기 전 다리를 떨며 주저하는 것을 상기해 보라. 자동차 운전면허를 갓 따서 시내 주행에 나가기 전 우리는 얼마나 떨었던가.
하지만 알고 나면 어렵지 않다는 것을 알게 된다. 아, 이런 거였어? 괜히 떨었구만 하며 안도한다. 시간이 지나고 나면 그때 두려움에 떨었던 것조차 잊고 만다. 하기 전엔 어렵지만 하고 나면 쉽기 때문이다.


부동산 재테크도 이와 같다. 하기 전에는 무섭지만 원리만 알고 나면 이것만큼 쉬운 것도 또 없다. 제대로 된 물건을 제대로 사기만 하면 부동산 가격은 오른다. 인플레이션에 의해 물가가 오르기 때문이며 땅이 모자라는 우리나라에서는 수요에 비해 늘 공급이 부족해지기 때문이다.
다만 제대로 된 물건을 제대로 사는 방법만 알면 된다. 그것만 알면 아주 간단하다. 근데 그게 어렵다. 어려운 이유는 두 가지다. 하나는 자신의 머리를 믿기 때문이다. 자신은 부동산에 문외한이면서 문외한인 자신의 판단과 안목으로 물건을 찾고 있으니 찾아질 수가 없다. 골프 중계를 백날 봐도 올바른 스윙을 할 수 없다는 것은 알면서 자신의 부동산 투자가 잘못되었다는 사실은 믿으려 하지 않는다.
두 번째는 신문이나 방송, 가족이나 지인을 믿기 때문이다. 가족이나 지인이 그렇게 부동산 투자에 대해 잘 안다면 지금 그 꼬라지로 살겠는가. 당신과 똑같이 문외한일 뿐이다. 그들이 아는 거라곤 쓸데없는 걱정뿐이다. 신문이나 방송이 떠들면 그땐 팔 때란 말이 있다. ‘소문에 사고 뉴스에 팔라’는 말은 잘 알면서 왜 신문이나 방송에서 떠들면 그때 움직이는가.
부동산으로 돈을 벌려면 방법을 혼자 터득해야 한다. 진리는 간단하다. 부동산의 가치는 입지에 있고, 미래 가치는 수요에 비해 공급이 모자란 데서 생긴다. 쉽게 말하면 강남이나 용산, 마포 등 입지 좋은 곳에 있는 부동산 중에서 향후 어떤 물건이 공급이 부족할지를 예측해 구입하면 돈을 벌 수 있다. 이 정도 얘기해주면 답이 나왔을 텐데도 잘 모르겠다면 좀 더 공부를 해야 하는데, 부동산이 공부만 한다고 되는 것은 아니다. 감이 좋아야 하는데, 그 감은 눈썰미와 발품에서 나온다.
강남이나 용산, 마포 등의 부동산 중에서 수요에 비해 공급이 적은 물건, 예를 들어 돈이 많은 사람은 빌딩이나 상가, 돈이 좀 없는 사람들은 아파트, 그보다 더 적은 사람들은 원 룸이나 투 룸을 사면 된다. 돈이 부족하면 좀 빌려야 할 것이다. 임대료가 꾸준히 상승하는 물건이면 더욱 좋다.
이런 이유로 해서 서울 변두리나 수도권의 아파트 같은 물건은 돈이 되지 않는다. 오히려 공급 과잉으로 애물단지가 될 수 있다. 지방의 소형 아파트도 마찬가지다. 인구가 줄어들기 때문에 도심에서 먼 아파트나 주택들은 빈 집이 될 확률이 있다.


강남 등 도심의 물건을 사라고 하니까 그런 물건은 비싸다며 ‘돈이 있어야 사지’ 하고 눈을 흘기는 분들도 있을 것이다. 그런데 사실 그런 물건도 큰 돈 들이지 않고 살 수 있는 방법이 있다. 부동산 투자라는 게 쌀 때 사서 비쌀 때 팔아야 하는 거 아닌가 반문하는 분들도 있을 것이다. 하지만 그렇기 때문에 당신이 지금까지 실패했다는 사실을 명심하라.
싼 건 비지떡이다. 부동산 투자란 더 오를 수 있는 물건을 사야 하는데, 지금 싼 물건은 좋지 않기 때문에 앞으로 절대 오를 수 없다. 부동산 투자의 핵심은 ‘비쌀 때 사서 더 비쌀 때 팔라’라는 점을 명심한다. 
게다가 올해는 작년과 달리 시장이 침체될 것이 분명하다. 부동산 투자는 침체기 때 하라는 말이 있다. 그래야 좋은 물건을 보다 싸게 살 수 있다. 작년 부동산 경기가 활황일 때 부동산 투자를 한 사람 중에는 벌써 후회의 눈물을 흘리는 분도 있을 것이다. 작년에 부동산 팔아 번 돈으로 올해 새 부동산을 사면 금상첨화다.
부동산 재테크를 제대로 배우려면 부동산으로 돈을 많이 번 고수나 전문가들에게 배우는 것도 한 방법이다. 그들은 돈을 만드는 방법을 터득한 사람이고, 부동산의 흐름에 정통하고, 어떤 물건이 돈이 되는지를 이미 아는 사람이다. 그들에게 부동산 재테크는 그리 어렵지 않은 분야다. 다만 사기꾼을 조심해야 하는데, 사기꾼일수록 자기가 얼마를 벌었다고 큰소리친다. 내가 아는 고수들은 자신이 돈을 많이 벌었다는 사실을 되도록 숨긴다.
아직도 어떻게 부동산 투자를 해야 하는지 모르겠다는 분들이 있는가. 뭐야, ‘올 한 해 부동산 투자법’이라고 해서 읽었더니 뭘 어떻게 투자하라는 거야 하면서 낚였다고 눈 흘기는 분들도 있는가. 그렇더라도 할 수 없다. 사실 부동산 투자의 진리는 간단하다. 좋은 물건을 잘 사는 것인데, 좋은 물건이라는 게 잘 없다 보니 찾는 데 공을 들이면 되는 것이다. 구하라 그러면 보일 것이다.

장인석
부동산디벨로퍼 겸 칼럼니스트
착한부동산투자연구소 소장
前(주)케이디알종합건설 이사, 前 동아일보기자
부동산투자 성공방정식-저자
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