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전문가 컬럼

상가임차인의 권리금회수기회요청과 손해배상

컬럼니스트 : 이승주 | 2017-01-03 (화) | 조회 : 5003

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상임법(상가건물임대보호법)이 개정되면서, 상가임차인에게 권리금회수기회요청권을 부여하고 있는데, 이에 대한 법리가 정리되지 않고 있다.


어느 법원에서는 권리금회수기회요청권은 5년간만 인정된다는 판결을 선고하기도 하고, 또다른 법원에서는 임차인이 상가를 사용한 연수에 상관 없이 권리금회수기회요청권을 인정하기도 한다.


5년간만 인정된다는 취지의 판결은 과거 시설권리금이 5년이면 감가상각 등으로 소멸하거나 갱신요구가 5년정도 인정된다는 것을 전제한 것으로 보이지만, 현행법을 고려하면, 개인적으로 타당한 판결로 보기 어렵다는 생각이 든다.


현행법의 뼈대는 임차인이 임대인에게 법정요건을 갖추어 주기적으로 갱신을 요구할 경우 거절사유가 없는 한 5년이 보장되고, 5년을 넘어간 임차인의 영업권리금 등은 권리금회수기회요청을 통하여 정리하기 위한 것으로 해석되기 때문이다.


그뿐만 아니라, 상임법 부칙이 존속 중 임차인에 바로 적용토록 규정하고 있어, 법원에 따라서는 소급효문제에 대한 의문을 품기도 하고, 입법권의 한계를 고민하기도 한다.


필자도 몇개의 권리금회수기기회요청 관련 소송건을 가지고 있는데, 위와 같은 문제 때문에 조정이 성립된 경우도 있고, 재판이 지지부진하게 계속 진행되고 있는 경우도 있다.


그뿐만 아니라, 상임법의 권리금회수기회요청권 규정이 명확하지 않은데서 많은 논란의 여지가 있다.


존속중인 임대차에 적용한다는 상임법 부칙 규정은 이론적으로는 부진정소급입법일 뿐이라서 원칙적으로 금지되는 소급입법이 아니라는 해석이 타당해 보이지만, 이와 달리 임대인에게 불측의 손해가 인정된다는 점에서 임대인의 거절의 정당성 범위를 확장하려는 시도도 보인다.


또다른 문제로 권리금회수기회요청권의 행사시기인데, 상임법은 계약종료전 3개월전부터 종료일까지를 권리금회수기회요청권을 행사할 수 있는 기간으로 규정하고 있다.


그러나, 권리금계약을 위 기간 내에 체결해야 하는 것인지 여부에 대한 해석은 명확하지 않다. 다만, 이 문제는 임대인이 애초부터 권리금회수기회를 방해하였다면, 위 기간에 상관 없이 권리금회수기회요청권의 행사가 가능하다는 해석이 가능할 수 있다.


입법부에서 획기적 규정이라할 수 있는 권리금회수기회요청권과 손해배상 등의 규정을 신설하면서, 적지 않은 해석여지를 남겨둔 것이 사실인데, 좀 더 촘촘하게 규정하였다면, 어떠하였을까라는 생각을 하게 된다. 법원의 해석은 구체적 사건에 따라 달라질 수 있지만, 조속하게 관련 법리가 정리되었으면 하는 마음이 있다.

이승주
부동산전문변호사
부동산학 석사(한성대 부동산대학원 부동산투자금융전공)
서울지방변호사회 조세연수원 수료(10기)/세무사 등록
동국대 행정대학원 부동산최고위 과정수료(18기)
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