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전문가 컬럼

종중 땅을 매수할 때의 주의점

컬럼니스트 : 이승주 | 2016-12-26 (월) | 조회 : 5992

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개인명의의 토지를 매수하려 하는데, 소문에 또는 매도자가 사실은 종중토지라고 말한다.
 
이때 주의할 점은 무엇일까?
 
우선 개인명의인데, 매도자가 종중 토지라고 하는 것은 종중이 그 개인에게 명의신탁을 한 것으로 해석된다.
 
이 경우 토지의 명의자가 임의로 해당 토지를 매도하여도 매수인이 매도인과 공모하는 등 적극가담하지 않는 한 매수인은 소유권을 유효하게 취득한다.
 
다만, 매수인이 명의신탁 사실을 알고도 명의수탁자의 횡령행위에 적극 가담하여 매매계약을 체결하였다면, 횡령죄의 공범이 되고 매수행위도 반사회질서 법률행위로 무효가 될 수 있다(대법원 2007다82875 판결 등).
 
따라서, 매도인이 명의신탁토지임을 밝힌다면, 매도자가 적법하게 해당 종중토지를 매도할 권한이 있는지 여부를 확인한 후 매매계약을 체결하는 것이 안전하다.
 
즉, 우선 종중규약 및 매도결의가 있는 종중총회 회의록은 물론이고 총회를 적법한 소집권자가 적법한 소집절차에 따라 소집했는지를 확인해야 한다.
 
공동 선조의 자손인 성년 여자도 종중원이므로, 총회 당시 남성종원에게만 소집통지를 하였다면, 그 종중총회에서의 매도결의는 효력이 없다(대법원 2009다83650 판결 등).
 
종중소유 토지는 종원의 총유에 속하고, 그 관리 및 처분은 종중규약이 정한 바 있으면, 그에 따르고, 규약에 정한 바 없으면, 총회결의에 의하여야 한다.
 
따라서, 종중대표자에 의한 종중재산의 처분이라고 하더라도 위와 같은 절차를 거치지 아니한 종종 토지 매각행위는 무효가 될 수 있다(대법원 96다18656 판결).
 
종중총회는 종중의 대표자격이 있는 연고항존자가 직접 총회를 소집하거나 그가 다른 종중원의 총회 소집에 동의하여 그 종중원으로 하여금 소집하게 한 때에 적법한 권한 있는자의 소집으로 효력이 있다(대법원 2003다61689 판결 등).
 
연고항존자는 종중에서 항렬이 가장 높고 나이가 많은 사람을 가르키며, 연고항존자는 종장이 선출되어 있지 않은 종중에서 그 종중에 종장의 선임에 대한 규약이나 일반관례가 없다면 종장이 된다.
 
결국, 종중 대표나 종손, 종원 등 개인명의로 등기된 토지가 종중토지라는 소문이 들린다면 그 개인소유인지 아니면 종중소유인지를 명확하게 한 후 매수해야 한다.
이승주
부동산전문변호사
부동산학 석사(한성대 부동산대학원 부동산투자금융전공)
서울지방변호사회 조세연수원 수료(10기)/세무사 등록
동국대 행정대학원 부동산최고위 과정수료(18기)
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