컨텐츠 바로가기

전문가 컬럼

종중의 농지취득과 소유권이전등기의 가능성

컬럼니스트 : 이승주 | 2016-12-19 (월) | 조회 : 2992

̽
종중관련 상담을 하거나, 종중관련 소송을 진행하다 보면, 종중은 원칙상 농지를 취득할 수 없다는 사실을 모르시는 분들이 많다.
 
즉 종중이 종원에게 위토인 농지를 명의신탁했다는 사실을 근거로 소송을 제기하는 경우가 있는데, 임야의 경우 승소시 등기이전이 가능한 반면, 농지의 경우는 승소를 해도 원칙적으로 등기이전이 되기 어렵다는 사실을 알고 접근해야 한다.
 
헌법과 농지법에 의하면, 원칙적으로 농지는 자경농민만이 소유한다는 것을 전제로 하기 때문에 농민이 아닌 종중은 농지를 원칙적으로 소유할 수 없다.
 
그렇다면, 농지의 경우 종중은 무조건 소유권취득이 불가능할까?
 
그렇지는 않다. 당해 농지가 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토임을 확인하는 위토대장 소관청의 증명서를 첨부하는 경우에 명의신탁해지를 원인으로 하는 종중명의로 소유권이전등기가 가능하기 때문이다.
 
그렇다면, 공부상 지목이 농지이지만, 실제 농지가 아닌 경우에 종중이 농지를 취득할 수 있을까?
 
토지가 농지인가의 여부는 공부상 지목에 관련 없이 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려야 하고, 공부상 지목이 답으로 되어 있다고 하여도 농지로서의 현상을 상실하고 그 상실한 상태가 일시적이라고 볼 수 없다면, 그 토지는 농지가 아니다(대법원 96도1536 판결).
 
지목이 농지인 토지의 실제 현황이 농지가 아닌 경우 그 사실을 증명할 면장 등의 발행 서면을 첨부하여 농지취득자격증명을 첨부하지 않고, 소유권이전등기를 신청할 수 있으나, 어떠한 서면이 그러한 사실을 증명하는 서면인지 여부는 등기관이 구체적으로 판단할 사안이다.
 
다만, 공부상 지목이 농지이나 사실상 농지가 아닌 토지에 대한 소유권이전등기청구권사건의 경우 법원에서 현장검증 등에 의하여 위와 같은 사실이 판명된 경우에는 그 판결의 이유에 위 사실의 설시가 있다면 그 판결에 의한 소유권이전등기신청서에는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다.
 
상담을 하다보면, 종중이 농지를 취득할 수 없는 사실을 고려해, 종원들로 구성된 농업법인을 만들어, 그 농업법인이름으로 농지를 취득하는 경우도 있는 것으로 보인다.
 
농지를 취득할 수 없는 종중인데, 불가피하게 명의신탁해지 소송을 통하여 소유권을 돌려받아야 하는 상황이라면, 위와 같은 상황을 고려해 일부 공시역할을 할 수 있는 가처분을 해두는 것이 필요해 보인다.
이승주
부동산전문변호사
부동산학 석사(한성대 부동산대학원 부동산투자금융전공)
서울지방변호사회 조세연수원 수료(10기)/세무사 등록
동국대 행정대학원 부동산최고위 과정수료(18기)
̽ 목록

다른글 보기