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전문가 컬럼

부동산계약에 대한 사해행위 취소와 입증책임

컬럼니스트 : 이승주 | 2016-12-12 (월) | 조회 : 2309

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부동산을 매수하여 등기까지 마쳤는데, 뜬금없이 매매계약이 사해행위라는 취지의 처분금지가처분이 등기부에 기입되는 경우가 있다.

이를 예방할 방법은 없을까?

가처분을 예방한다는 것이 쉽지는 않다. 구조적인 문제도 있기 때문에 이런 문제를 예방하지 못했다고 자책할 필요도 없다.

이런 문제는 왜 발생할까?

부동산 매도인의 채권자가 부동산 매도인으로부터 돈을 받을 것이 있는데, 이러한 상황에서 부동산 매도인이 부동산을 매각할 경우, 채권자 입장에서는 자신의 채권확보를 채무자(부동산 매도인)가 방해한다고 판단하는 경우가 발생할 수 있는데, 주로 급매로 나온 부동산에서 문제되는 경우가 많다.

그렇다고 싸게 나온 급매를 피할 수도 없지 않은가? 어찌되었든 급매 부동산 거래에서 계약취소소송이 일어날 가능성이 조금 더 높다는 사실을 알아둘 필요가 있고, 그에 더하여 부동산 매도인이 사업자이거나, 등기부에 여러 채권자들이 존재(가압류, 근저당권 등)할 경우에 조심할 필요는 있는 것이다.

사해행위를 의심하는 채권자는 부동산에 대하여 처분금지가처분을 한 후에 사해행위취소소송을 제기하거나, 처분금지가처분을 한 후 협상에 돌입하는 경우가 있다.

처분금지가처분의 피해를 보게 된 부동산매수인은 제소명령신청을 통하여 소송화하여 불안한 상태를 제거할 여지도 있다.

사해행위취소소송이 제기되면, 기본적으로 부동산매수인이 소송 구조상 입증책임에서 불리한 경우가 많다는 점도 알아둘 필요가 있다.

즉, 채권자가 채무자인 부동산매도인의 사해의사를 입증하면, 수익자나 전득자의 악의가 추정되므로(민법 제406조 제1항 단서), 결국 부동산매수인이 자신이 선의임을 입증해야 하기 때문이다.

그렇다면, 부동산매수인의 선의입증은 수월할까? 입증책임이 있다는 것은 우선 불리하다는 것임을 염두하여 둘 필요가 있지만, 부동산매수인이 정상적 거래를 통하여 부동산을 매수하였음을 입증하면, 대체로 선의를 인정하는 경향을 보이는 것이 판례로 해석된다.

결국 부동산 매수인의 선의 여부는 부동산매도인과 부동산매수인의 관계, 매매의 내용과 경위 및 동기, 거래조건, 공인중개사 개입여부 등이 중요 쟁점으로 떠오르게 될 것이다.
이승주
부동산전문변호사
부동산학 석사(한성대 부동산대학원 부동산투자금융전공)
서울지방변호사회 조세연수원 수료(10기)/세무사 등록
동국대 행정대학원 부동산최고위 과정수료(18기)
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