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전문가 컬럼

공동주택 관리규약의 성립과 효력

컬럼니스트 : 이승주 | 2016-12-05 (월) | 조회 : 1513

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아파트와 같은 공동주택의 관리규약은 어떻게 성립될까?
 
아파트가 건설되고 분양이 이루어진다고 가정할 때, 아파트 입주자 및 사용자의 자치규범인 관리규약은 위와 같은 구성원들의 합의로 성립한다.
 
그러나, 아파트 입주자 등이 규약전문가가 아닌 이상 아파트에서 벌어질 가능성이 있는 문제를 모두 고려하여 관리규약을 제정한다는 것은 그리 쉽지 않다.

이러한 이유 때문에 주택법령은 시․도지사 등이 관리규약준칙을 정하도록 규정하고 있고, 이러한 관리규약준칙을 참고로 개별적 공동주택의 관리규약을 제정되고 있는 상황이다.
 
즉, 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 관리규약준칙을 참고하여 제안한 내용을 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 제정된다.
 
이렇듯 관리규약 준칙은 사업주체나 입주자 등이 해당 공동주택의 관리규약을 제정․개정 및 폐지할 때 참고해야 하는 것이지만, 관리규약준칙 자체가 법규성이 있는 것은 아니므로 입주자대표회의나 관리주체의 행위가 관리규약준칙을 위반하였다고 하여 무효가 될 수는 없다(서울북부지법 2011가합1563 판결).
 
즉, 관리규약준칙 자체가 아파트 입주자 및 사용자들을 구속하는 것은 아니다. 다만, 관리규약준칙을 참고로 하여 입주예정자 과반수의 서면 동의를 통하여 만들어진 관리규약은 아파트 입주자 등을 구속하게 되는데, 구속의 대상은 자치규범의 특성상 제정당시 구성원에 한정되지 않고 그 후 가입한 구성원 등도 포함한다.
 
아파트와 같은 공동주택의 관리규약이 성립되었을 경우, 그 관리규약의 모든 규정이 언제나 유효할까?
 
그렇지는 않다. 관리규약의 내용이 구성원들의 헌법상 기본권을 과도하게 침해 내지 제한하거나 그 내용이 강행법규 내지 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되면 무효가 된다.
 
예를 들어, 아파트 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도 이러한 규정은 집합건물법 제28조 제3항에 비추어 자치규범인 관리규약 제정 한계를 벗어난 것이고 개인의 기본권을 침해하는 것이므로 집합건물법 제18조 규정에 터 잡은 공용부분 체납관리비에 한하여만 유효하게 된다(대법원 2001다8677판결(전합)).
 
다만, 관리규약 일부 조항의 무효 확인을 구하는 것은 일반적, 추상적 법규의 효력을 다투는 것일 뿐 원고의 구체적 권리 또는 법률관계를 대상으로 하는 것이 아님이 명백하므로, 이를 독립한 소로서 구할 수 없다(서울남부지법 2010가합2276 판결).
이승주
부동산전문변호사
부동산학 석사(한성대 부동산대학원 부동산투자금융전공)
서울지방변호사회 조세연수원 수료(10기)/세무사 등록
동국대 행정대학원 부동산최고위 과정수료(18기)
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