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유치권이 신고되어 있는 물건은 입찰할 때 주의를 하라고 하는데, 어느경우에 유치권이 성립하고, 그 이유가 무엇인가요?

작성자 : 하재윤|2011-08-16|조회 : 4830

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타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권으로부터 발생한 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리가 있는데, 이를 유치권이라고 합니다. 이와 같은 유치권은 등기를 필요로 하지 않을 뿐만아니라 말소기준권리와 관계없이 낙찰자에게 인수될 수 있음에 주의를 해야 합니다.

즉, 유치권은 담보물권이지만 약정담보물권인 저당권과는 달리 당사자의 의사와는 관계없이 일정한 요건이 성립되면 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권이며, 저당권과는 달리 물권이지만 우선변제권이 없기 때문에 경매절차에서 배당에 참가한다 해도 배당을 받을 수가 없으며, 유치권이 성립하기 위해서는 반드시 아래 세가지 요건을 구비해야 하는데

첫째, 타인 소유의 물건으로부터 채권이 발생했어야 하고
둘째, 변제기가 도래했어야 하며
셋째, 유치권자가 점유를 하고 있어야만 한다.

이와 같은 유치권이 경매에 있어서 문제가 되는 이유는 민사집행법 제91조 제5항에 의하면 “매수인(낙찰자)은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다”라고 명문화되어 있기 때문입니다. 실무상에서도 유치권이 신고되어 있는 경매부동산이 종종 있으나, 유치권으로 인한 채권의 인수문제 때문에 가격 또한 저렴한 것이 보통입니다만, 유치권은 경매가 진행되는 집행법원에 반드시 신고된 것만 문제가 되는 것이 아니라, 신고되어 있지 않더라도 대금납부 후 인도명령이나 명도소송시에 주장해도 무방하다는 점 때문에 법률(경매)전문가의 조언 등 철저한 권리분석이 선행되어야 한다는 점 각별히 주의를 해야합니다.

그러나 경매실무상 법원경매에 있어서 유치권이 성립되는지 유무의 판단이 쉽지 않으므로 현장을 답사하여 소유자, 점유자, 채권자, 채무자 및 유치권자라고 주장하는 자를 만나 탐문.조사하는 수 밖에 없고, 그 조사된 내용들이 위의 성립요건에 부합되는지의 여부를 따져 입찰여부를 스스로 판단하는 수밖에 없으며, 만약 유치권이 신고되어 있거나 유치권 성립가능성이 있는 물건에 입찰을 하면서, 유치권의 성립가능성이 불확실한 경우에는 그 유치권으로 담보하는 채권을 인수할 각오로 응찰가격에 그 유치권자의 채권금액을 감안하여 입찰하는 것이 가장 안전하다고 할 수 있겠습니다.
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